申論題

若甲乙地租之約定有經登記，甲之主張有理由。反之，若甲乙之地租約定未經登記，甲之主張為無理由，說明如下：
(一)民法第838條規定，地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。又，考量地上權有地租之約定經登記者，因該地租已為地上權之內容，具有物權效力。地上權讓與時，受讓人即應合併計算讓與人所欠租額，並與其連帶負清償責任，以保障土地所有人之權益。如地租之約定未經登記者，則僅發生債之關係，地上權讓與時，該地租債務並不當然由受讓人承擔，故民法第836條復規定，地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。

(二)依題意，甲以其所有之A地為乙設定普通地上權，並約定每半年為一期，須繳地租新臺幣5萬元。乙於民國103年下半年欠繳一期地租之後，將地上權讓與丙，依民法第838條之規定，該讓與自屬有效。然，乙於民國103下半將地上權讓與丙時，尚欠繳一期地租，依民法第836條第2項規定，若甲乙地租之約定經登記者，乙地上權讓與時，積欠之地租應併同計算，且丙就前地上權人積欠之地租，應與乙連帶負清償責任。

(三)依上所述，若甲乙地租之約定有經登記，輔以丙於104年之後又有連續3期未繳地租，甲將乙之欠租併同計算，並催告丙於1週內支付103年下半年以後未繳之4期地租，否則將終止丙之地上權，甲之主張有理由。反之，若甲乙之地租約定未經登記，甲不得將乙丙之次租併同計算，丙僅欠租一年半，尚未達二年總額，甲之主張為無理由。

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